Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti ancak tapu müdürlüğünde resmî senetle ve tapu siciline tescille geçer; noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyeti devretmez. Satın almadan önce tapu kaydındaki şerh ve beyanların, imar ve iskân durumunun ve satıcının yetkisinin kontrol edilmesi en sık yaşanan kayıpları önler. Tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil ve kamulaştırma davaları ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; bazıları için dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur.
Gayrimenkul hukuku nedir, hangi konuları kapsar?
Gayrimenkul hukuku (taşınmaz hukuku), arazi, arsa, konut, işyeri gibi taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakların kazanılması, devri, kullanılması ve korunmasıyla ilgili kuralların bütünüdür. Tek bir kanunda düzenlenmez; başta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümleri olmak üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi pek çok düzenlemeyi kapsar.
Uygulamada gayrimenkul hukukuyla ilgili başvuruların büyük kısmı şu konularda toplanır:
- Alım-satım süreçleri: tapu devri, satış vaadi sözleşmesi, satın alma öncesi hukuki inceleme.
- Tapu uyuşmazlıkları: yolsuz tescil, muvazaa (danışıklı işlem), vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları.
- Hisseli (paylı) mülkiyet: ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), önalım (şufa) hakkı, paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıkları ve ecrimisil.
- İnşaat ve yapı: kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları, kentsel dönüşüm.
- İdare ile ilişkiler: kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, imar uygulamaları ve imar para cezaları.
- Yabancılar: yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimi ve bununla bağlantılı yatırım yoluyla vatandaşlık başvuruları.
Kira ilişkisinden doğan tahliye, kira tespit ve kira artışı uyuşmazlıklarını ayrı bir başlık altında, Kira Hukuku sayfasında ele alıyoruz.
Taşınmaz satın alma süreci nasıl işler?
Türk hukukunda taşınmaz satış sözleşmesinin geçerli olması için resmî şekil şarttır. Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle yapılır. Adi yazılı sözleşmeyle ya da yalnızca para ödenerek yapılan "satış", mülkiyeti devretmez. Süreç genel olarak şu adımlardan oluşur:
- Ön incelemeTapu kaydı, imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân), varsa yönetim planı ve borç durumu kontrol edilir. Ayrıntılı liste aşağıda yer alıyor.
- Satış vaadi sözleşmesi (gerekirse)Satış ileri bir tarihte yapılacaksa taraflar noterde, düzenleme şeklinde bir satış vaadi sözleşmesi yapabilir ve bunu tapu kütüğüne şerh ettirebilir. Bu sözleşme mülkiyeti devretmez; tarafa devri talep etme hakkı verir.
- Tapu başvurusuBaşvuru, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Web Tapu sistemi üzerinden veya doğrudan tapu müdürlüğünden yapılır ve işlem için randevu alınır.
- Harç, döner sermaye ve sigortaTapu harcı ve döner sermaye bedeli ödenir; konutlarda zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK) aranır. Güncel harç oranları ve beyan edilecek değer konusunda işlem öncesinde bilgi alınması önerilir.
- Resmî senedin imzalanmasıAlıcı ve satıcı (veya vekilleri) tapu müdürlüğünde resmî senedi imzalar. Türkçe bilmeyen yabancı taraflar için işlem sırasında tercüman bulunması gerekir.
- TescilMülkiyet, tapu siciline tescil ile alıcıya geçer. Yeni tapu kaydını e-Devlet üzerinden "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetiyle görüntüleyebilirsiniz.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır.
Satıcı tacir veya mesleki amaçla hareket eden bir kişi, alıcı ise konutu kişisel amaçla satın alan biri ise, işlem aynı zamanda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına girer. Ön ödemeli konut satışlarındaki tüketici hakları için Tüketici Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Tapu devri öncesinde nelere dikkat edilmeli?
Taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, satın alma öncesinde yapılmayan basit kontrollerden kaynaklanır. Satış bedelini ödemeden önce aşağıdaki noktaların incelenmesi önerilir:
- Malik ve pay durumu: Satıcının tapuda gerçekten malik olup olmadığı, taşınmazın tamamına mı yoksa bir paya mı sahip olduğu.
- Şerhler: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi, önalım, kira veya intifa hakkı şerhleri. Bunlar taşınmazı satın alan kişiyi de etkileyebilir.
- Beyanlar: Yönetim planı, "riskli yapı" belirtmesi (6306 sayılı Kanun), aile konutu şerhi gibi kayıtlar.
- Aile konutu: Taşınmaz satıcının aile konutuysa, Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca eşin açık rızası olmadan devredilemez.
- Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı: Bina tamamlanıp iskân alınmışsa genellikle kat mülkiyeti; henüz tamamlanmamışsa kat irtifakı söz konusudur.
- İmar ve iskân: Belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi; projeye aykırı kat veya ilave olup olmadığı.
- Vekâletname ile satış: Satış vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekâletnamenin geçerliliği ve kapsamı Türkiye Noterler Birliği'nin sorgulama hizmetiyle kontrol edilmelidir. Sahte vekâletnameyle yapılan satışlar, uygulamada en sık rastlanan dolandırıcılık yöntemlerindendir.
- Borçlar: Emlak vergisi, site aidatı ve abonelik borçları; özellikle aidat borcunun kimde kalacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
- Fiilî durum: Taşınmazda kiracı veya başka bir kullanıcı olup olmadığı; tapudaki yüzölçümü ile fiilî durumun uyumu.
Paranın tamamının tapu devrinden önce ödenmemesi, ödemelerin banka üzerinden yapılması ve kaporo ödenecekse bunun yazılı bir belgeye bağlanması da riskleri azaltır.
Sık karşılaşılan gayrimenkul davaları
Tapu iptal ve tescil davası
Tapu kaydının hukuka aykırı biçimde oluştuğu durumlarda, gerçek hak sahibi kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesine göre, hukuki sebebi olmayan veya hukuken geçerli olmayan bir işleme dayanan tescil yolsuz tescildir ve bundan ayni hakkı zedelenen kişi tapu kaydının düzeltilmesini dava edebilir. Uygulamada en sık görülen sebepler şunlardır:
- Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağış olan bir işlemin tapuda "satış" gibi gösterilmesi (muris muvazaası). Bu konuyu Miras Hukuku sayfamızda ayrıntılı ele alıyoruz.
- Vekilin, vekâletnameyi vekil edenin aleyhine kötüye kullanarak taşınmazı düşük bedelle veya kendisine yakın kişilere devretmesi.
- Ehliyetsizlik, hata, hile veya korkutma (irade sakatlığı) altında yapılan devirler.
- Sahte belge veya sahte vekâletnameyle yapılan satışlar.
Tapu siciline iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişiler, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca kural olarak korunur. Bu nedenle davanın kime karşı açılacağı ve taşınmaza dava süresince ihtiyati tedbir konulması, sonucun etkili olması açısından önemlidir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası
Hisseli (paylı veya elbirliği hâlinde) bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698–699). Mahkeme önce taşınmazın paylara bölünerek aynen taksim edilip edilemeyeceğini inceler; bu mümkün değilse taşınmazın satışına ve bedelin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmasına karar verir. Satış, icra dairesi aracılığıyla açık artırma yoluyla yapılır.
Mirasla gelen ve mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti hâlinde bulunan taşınmazlarda dava açılmadan önce mirasçılık belgesinin alınmış olması gerekir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Önalım (şufa) hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş payını paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi uyarınca yasal önalım hakkını kullanarak o payı, satış bedelini ödemek kaydıyla alıcıdan alabilir. Hak, dava yoluyla kullanılır ve bedelin mahkemenin belirlediği süre ve yerde depo edilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK m.733).
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)
Bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kişiden, bu kullanım karşılığında tazminat istenebilir; buna uygulamada ecrimisil denir. Paylı taşınmazlarda paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması ve diğer paydaşların kullanımını engellemesi de ecrimisil talebine konu olabilir; bu durumda kural olarak önce kullanıma karşı çıkıldığının bildirilmesi (intifadan men) aranır. Yargıtay uygulamasında ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa sahibinin arsasından belirli payları müteahhide devretmesi, müteahhidin de karşılığında binayı yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanan sözleşmelerdir. Taşınmaz devri borcu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmaları gerekir; aksi hâlde geçerlilik sorunu doğabilir. Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, bağımsız bölümlerin paylaşımı, tapu devrinin inşaatın hangi aşamasında yapılacağı ve ruhsat ile iskân yükümlülükleri açıkça yazılmalıdır. Gecikme, eksik veya ayıplı imalat ve müteahhidin işi bırakması en sık görülen uyuşmazlıklardır.
Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
Apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımı, aidat borçları, yönetim planına aykırı kullanım, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve komşuluk uyuşmazlıkları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındadır. Bu davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür; kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda da dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma
İdare, kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazları 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre kamulaştırabilir. Malikle bedelde uzlaşılamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar (m.10); malik bu davada bedelin gerçek değeri yansıtması için itirazlarını ileri sürer. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir (m.14). İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el koyması (kamulaştırmasız el atma) hâlinde de malikin tazminat talep etme imkânı vardır. Kamulaştırmanın idari yönleri için İdare Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm
6306 sayılı Kanun kapsamında "riskli yapı" olarak tespit edilen binalarda, uygulama kararları paydaşların hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile alınır. Karara katılmayan paydaşların payları kanunda öngörülen usulle satılabilir. Riskli yapı tespitine itiraz, müteahhitle yapılacak sözleşmenin içeriği, kira yardımı ve hak sahipliği bu süreçte en sık danışılan konulardır.
Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimi
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde belirlenen koşullarla Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Buna göre edinim; uyruğunda bulunulan devletin Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkeler arasında olmasına, kanunda öngörülen yüzölçümü sınırlarına (kural olarak kişi başına ülke genelinde toplam otuz hektar ve ilçe yüzölçümünün belirli bir oranı) ve taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesinde bulunmamasına bağlıdır. Yabancılara yapılacak satışlarda uygulamada değerleme raporu da istenmektedir.
Belirli tutarın üzerinde taşınmaz edinimi, şartları sağlanırsa yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusuna da imkân tanır; bu durumda taşınmazın belirli bir süre satılmayacağına dair tapuya şerh konulur. Edinimin ardından ikamet izni başvurusu da gündeme gelebilir. Tutar, şerh süresi ve belge koşulları sık değiştiğinden işlem öncesinde güncel mevzuatı kontrol edin. İngilizce bilgi için Real Estate Law (English) sayfasına bakabilirsiniz.
Görevli ve yetkili mahkeme
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda kesin yetki kuralı uygulanır: dava, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Taraflar başka bir yer üzerinde anlaşsa bile bu kural değişmez. Görevli mahkeme ise davanın türüne göre farklılık gösterir:
| Dava türü | Görevli mahkeme | Not |
|---|---|---|
| Tapu iptal ve tescil | Asliye hukuk mahkemesi | Taşınmazın bulunduğu yerde |
| Ortaklığın giderilmesi | Sulh hukuk mahkemesi | Dava öncesi arabuluculuk zorunlu |
| Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları | Sulh hukuk mahkemesi | Dava öncesi arabuluculuk zorunlu |
| Önalım (şufa) | Asliye hukuk mahkemesi | Bedelin depo edilmesi gerekir |
| Ecrimisil | Asliye hukuk mahkemesi | Paydaşlar arasında olabilir |
| Kamulaştırmada bedel tespiti ve tescil | Asliye hukuk mahkemesi | Davayı idare açar |
| Kamulaştırma, imar ve diğer idari işlemlerin iptali | İdare mahkemesi | İdari yargı süreleri geçerlidir |
| Konut satışında tüketici uyuşmazlıkları | Tüketici mahkemesi | Belirli tutarın altında hakem heyeti |
| Kira uyuşmazlıkları | Sulh hukuk mahkemesi | Kira Hukuku sayfasına bakınız |
Süreler ve zamanaşımı
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında bazı haklar kanunda öngörülen süreler içinde kullanılmazsa kaybedilir. Sık karşılaşılan süreler şunlardır:
| Konu | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Yasal önalım hakkının kullanılması | Satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 2 yıl | TMK m.733 |
| Taşınmazın ayıplı olmasından doğan dava | Mülkiyetin alıcıya geçmesinden itibaren kural olarak 5 yıl | TBK m.244 |
| Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası | Tebliğden itibaren 30 gün | 2942 s. Kanun m.14 |
| Ecrimisil talebi | Dava tarihinden geriye doğru 5 yıl | Yargıtay uygulaması |
| Muris muvazaasına dayalı tapu iptal | Belirli bir dava süresine bağlı değildir | Yargıtay uygulaması |
| Sözleşmeden doğan alacaklar (genel kural) | 10 yıl | TBK m.146 |
Sürelerin başlangıcı somut olaya göre değişebilir ve kanun değişiklikleri süreleri etkileyebilir. Tablo genel bilgilendirme amaçlıdır; işlem yapmadan önce sürenin bir avukatla birlikte hesaplanması önerilir.
Gerekli belgeler
Gayrimenkul uyuşmazlığı nedeniyle bir avukata başvururken veya dava hazırlığında genellikle şu belgeler istenir:
- Güncel tapu kaydı (e-Devlet'ten alınabilir) ve varsa tapu senedi
- Alım-satım, satış vaadi, kat karşılığı inşaat veya kira sözleşmeleri
- Ödemelere ilişkin banka dekontları
- Belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
- Mirasla gelen taşınmazlarda mirasçılık belgesi (veraset ilamı)
- Kat mülkiyetinde yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
- Taraflar arasındaki yazışmalar, ihtarnameler ve varsa tespit raporları
- Vekâletnameyle yapılan işlemlerde vekâletname örneği
- Tanık olarak dinlenecek kişilerin bilgileri
Taşınmaz davalarında çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldığından, mahkemeye yatırılacak gider avansı konusunda da önceden bilgi alınması yararlıdır.
İlgili mevzuat
Gayrimenkul hukukunun temel kaynaklarına mevzuat.gov.tr üzerinden kanun adı veya numarasıyla arayarak ulaşabilirsiniz:
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — özellikle m.683 vd. (mülkiyet), m.698–699 (ortaklığın giderilmesi), m.706 (taşınmaz satışında şekil), m.732–734 (önalım), m.1022–1025 (tescilin etkileri ve yolsuz tescil)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.237 vd. (taşınmaz satışı), m.244 (ayıp)
- 2644 sayılı Tapu Kanunu — m.26 (resmî senet), m.35 (yabancıların taşınmaz edinimi)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
- 3194 sayılı İmar Kanunu
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.12 (taşınmazın aynından doğan davalarda kesin yetki)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B
Gayrimenkul Hukuku alt konuları
Gayrimenkul hukukunun başlıca alt konularını aşağıda listeledik. Her biri için ayrıntılı rehber sayfaları hazırlanmaktadır.
- Tapu iptal ve tescil davası
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
- Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimi
- Tapu devri öncesi hukuki kontrol
- Önalım (şufa) hakkı
- Kamulaştırma ve bedel tespiti
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)
- Kentsel dönüşüm hakları
Gayrimenkul Hukuku hakkında sıkça sorulan sorular
Tapu devri için notere gitmek yeterli mi?
Hayır. Türkiye'de taşınmazın mülkiyeti ancak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle ve tapu siciline tescille geçer. Noterde yapılan işlem genellikle bir satış vaadi sözleşmesidir; bu sözleşme alıcıya, ileride tapuda devri talep etme hakkı verir ama mülkiyeti tek başına devretmez. Satıcı devirden kaçınırsa alıcı, satış vaadine dayanarak tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Hisseli tapuda diğer paydaşların izni olmadan payımı satabilir miyim?
Evet. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını diğer paydaşların iznine gerek olmadan satabilir. Ancak pay, paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak payı aynı bedelle alıcıdan alabilir. Bu hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır (TMK m.733). Elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaştırılmamış mirasta) ise tasarruf için kural olarak tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz mutlaka satılır mı?
Hayır. Mahkeme önce taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölünme mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa satışa karar verilir. Satış, icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla yapılır ve paydaşlar da ihaleye katılabilir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; tarafların arabuluculuk aşamasında anlaşması mümkündür.
Tapu kaydında "şerh" görürsem ne anlama gelir?
Şerh, taşınmaz üzerindeki bazı kişisel hakların veya kısıtlamaların tapu kütüğüne işlenmesidir. Haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi, önalım veya kira şerhi gibi kayıtlar, taşınmazı sonradan satın alan kişiye karşı da ileri sürülebilir. Bu nedenle şerhli bir taşınmazı satın almadan önce şerhin ne olduğu, kim lehine konduğu ve kaldırılıp kaldırılamayacağı mutlaka incelenmelidir.
Ecrimisil nedir, kimden istenebilir?
Ecrimisil, bir taşınmazın malikin izni olmadan kullanılması nedeniyle istenen haksız işgal tazminatıdır. Taşınmazı işgal eden kişiden istenebileceği gibi, paylı bir taşınmazı tek başına kullanan paydaştan da diğer paydaşlar isteyebilir. Paydaşlar arasında kural olarak önce kullanıma karşı çıkıldığının bildirilmesi aranır. Yargıtay uygulamasında dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için talep edilebilmektedir.
Yabancılar Türkiye'de ev veya arsa satın alabilir mi?
Evet; Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki koşullar çerçevesinde yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Uyruklu olunan devletin izin verilen ülkeler arasında olması, kanundaki yüzölçümü sınırlarına uyulması ve taşınmazın askeri yasak veya güvenlik bölgesinde bulunmaması gerekir. Belirli tutarın üzerindeki edinimler yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusuna da imkân tanıyabilir. Koşullar değişebildiğinden işlem öncesinde güncel mevzuat kontrol edilmelidir.
Gayrimenkul davası hangi şehirde açılır?
Taşınmazın aynına, yani mülkiyetine veya üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Örneğin İstanbul'da yaşayan bir kişi, Antalya'daki taşınmazıyla ilgili tapu iptal davasını Antalya'da açmak zorundadır. Avukatlar Türkiye genelindeki mahkemelerde vekillik yapabildiğinden, dava başka bir ilde görülse de takip edilebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin müteahhide taşınmaz payı devretme borcunu içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler geçerlilik sorunlarına yol açabilir. Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, bağımsız bölümlerin paylaşımı ve tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı açıkça düzenlenmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurunuz. Mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, işlem yapmadan önce güncel mevzuatı kontrol edin. Son güncelleme: 05.10.2026